LE LIMITAZIONI ALLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE DERIVANTI DAI REGOLAMENTI CONDOMINIALI, LA NATURA GIURIDICA DEI REGOLAMENTI E LA LORO OPPONIBILITÀ AI TERZI ED AGLI AVENTI CAUSA

Il diritto di proprietà trova espresso riconoscimento e specifica tutela già nell’art. 42 della Costituzione, nonché esplicita consacrazione nelle più importanti convenzioni sovranazionali (art. 1 prot. 1 della CEDU ed art. 17 della Carta di Nizza).

Guardando poi al gradino immediatamente inferiore nella gerarchia delle fonti, il diritto in parola è predicato all’art. 832 del codice civile, ove il legislatore del 1942 ha assicurato al proprietario il diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico ed ha individuato – a partire dalla norma successiva e poi a seguire – una sua espressa regolamentazione. Ciò significa che il diritto di proprietà è diritto pieno ma non assoluto e che trova precise linee di demarcazione sia nel bilanciamento con altri valori di maggiore o di pari rango costituzionale, sia nell’economia della normazione primaria, sia in quella secondaria, provvedendo tutte le fonti elencate a tratteggiare limiti espressi ed invalicabili.

Ulteriori limitazioni alla proprietà (immobiliare) possono derivare anche dai regolamenti condominiali, insiemi di regole di matrice privatistica adottati nell’ambito di quella peculiare forma di comproprietà in cui nel medesimo edificio vi è la presenza sia di più porzioni immobiliari in proprietà esclusiva di alcuni, sia di parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime, che spettano in comunione pro indiviso a tutti i proprietari di porzioni dello stabile.

Ai sensi dell’art. 1138 cc, l’adozione di un regolamento del condominio è obbligatoria quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, mentre rimane facoltativa in tutti gli altri casi. La ratio di tale precetto normativo riposa su ragioni di opportunità pratica, poiché è proprio nell’ambito dei condomini più grandi che l’organizzazione e la gestione delle parti comuni si rivela maggiormente complessa e si registra una più alta conflittualità. Preme evidenziare che il regolamento condominiale ex art. 1138 cc altro non è se non un particolare regolamento della comunione ex art 1106 cc, dal quale si distingue proprio in forza dell’anzidetta previsione in chiave di obbligatorietà.

Altro dato eccentrico appare ricavabile dall’attitudine del regolamento condominiale a disciplinare tanto l’utilizzo delle parti comuni e la ripartizione delle relative spese, quanto la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione dello stesso. In altri termini, attraverso lo strumento regolamentare ai privati è consentito limitare le prerogative nascenti dal diritto di comproprietà sulle cose comuni, esattamente come è possibile limitare – è bene evidenziarlo – il contenuto del diritto di proprietà del proprietario esclusivo del singolo bene inserito nel complesso condominiale. Volendo succintamente esemplificare, è possibile che i condomini, a maggioranza, deliberino l’approvazione di un regolamento condominiale contenente prescrizioni relative all’uso dell’area verde comune circostante l’edificio; è altresì possibile che i condomini, all’unanimità, individuino regole relative al posizionamento nei propri balconi di caldaie, bombole del gas, antenne od altro in tal modo limitando il diritto esclusivo di ciascuno.

Dunque il regolamento condominiale, congegno di origine privatistica, può essere foriero di limitazioni alla proprietà immobiliare, che, come evidenziato in apertura, costituisce diritto inviolabile ma non assoluto del singolo.

Oltre all’annoso e complesso dibattito sulla natura del condominio in sé e sulla natura delle obbligazioni condominiali, molti dubbi sono sorti anche in ordine alla natura giuridica da ascrivere al regolamento condominiale.

Accanto a chi ha affermato che trattasi di un atto giuridico in senso stretto ovvero di un atto collettivo a carattere normativo, si è assestata l’opposta e più diffusa tesi che assegna natura di contratto plurilaterale ai regolamenti in parola. A parere di costoro, si tratterebbe di un contratto decisamente peculiare: in primis poiché l’autonomia negoziale delle parti sarebbe fortemente limitata sia dalla sacralità dei diritti di proprietà coinvolti, sia dalla previsione di limitazioni di contenuto ulteriore ad opera del legislatore – esplicitate negli artt. 1138 quarto e quinto comma cc, 72 e 155 disp.att.-; in secundis per le modalità attraverso le quali si addiviene alla conclusione di tale negozio; in tertiis perché le disposizioni in esso contenute sarebbero dotate di efficacia anche nei confronti di terzi soggetti.  Tale ultima affermazione ha destato talune critiche e perplessità, poiché la norma di cui al’art. 1107 secondo comma cc – che predica l’efficacia del regolamento inoppugnabile anche nei confronti degli eredi e aventi causa dai singoli partecipanti al condominio – si porrebbe in contrasto con il principio di relatività ex art. 1372 cc vigente in materia contrattuale. I più attenti commentatori hanno però sfatato i menzionati dubbi facendo ricorso al secondo comma dell’art. 1372 cc, che consente un’estensione degli effetti del contratto ultra partes ogniqualvolta sia la legge a prevederlo espressamente, circostanza che si è certamente prodotta nella materia de qua  mediante la previsione di cui all’art. 1107 secondo comma cc.

In ogni caso, l’orientamento che si è poi imposto come prevalente in dottrina ha inteso distinguere la natura giuridica del regolamento a seconda della sua provenienza. In particolare, è stato sostenuto che quando il regolamento trova fonte in una delibera assembleare ha natura di atto collettivo (c.d. regolamento assembleare), mentre quando è  formato dal costruttore dell’edificio e poi imposto ai vari acquirenti al momento dell’acquisto delle singole porzioni immobiliari  ha natura contrattuale (c.d. regolamento contrattuale).

Così ragionando, il regolamento c.d. assembleare ex art. 1138 cc deve essere approvato con la maggioranza di cui all’art. 1136 secondo comma cc, è vincolante per tutti i condomini e loro aventi causa direttamente in forza della legge (art. 1107 secondo comma cc) e non può menomare il godimento esclusivo di ciascun singolo condomino; gli obblighi nascenti da tale strumento regolamentare, inoltre, hanno natura di obbligazioni propter rem e dunque di obbligazioni ambulatorie, ove il soggetto passivo è individuato in relazione alla cosa.

Il regolamento c.d. contrattuale, invece, eccede l’ambito di applicazione dell’art. 1138 cc, incide sulla sfera dei diritti soggettivi esclusivi dei singoli condomini, è formato dal costruttore ovvero approvato con consenso unanime, impone obblighi che prevedono limiti al godimento delle singole unità in proprietà esclusiva aventi natura reale (oneri reali o servitù prediali) opponibili a terzi laddove tale regolamento sia stato trascritto ovvero laddove lo stesso sia espressamente richiamato (o allegato) nell’atto traslativo.

La giurisprudenza, mutuando la predetta distinzione ma collocandosi su un fronte diametralmente opposto, afferma che ad essere determinante ai fini dell’attribuzione della natura giuridica non è la fonte del regolamento bensì la sfera di incidenza degli effetti di tale strumento: si deve allora distinguere a seconda che la pattuizione regolamentare investa il diritto di proprietà dei singoli ovvero i diritti dei comproprietari rispetto alle cose comuni.

La natura contrattuale del regolamento non discende dunque dalla fonte da cui esso promana ma piuttosto dagli effetti che esso mira ad imporre; pertanto, anche il regolamento proveniente dal costruttore ed accettato dai vari condomini acquirenti può essere privo di una connotazione in senso “contrattuale” ove imponga solo regole relative all’uso delle parti comuni ai sensi dell’art. 1138 cc.

Una seconda incognita – direttamente riconnessa a quella appena descritta della natura giuridica dei regolamenti condominiali – che si è imposta all’attenzione degli interpreti è quella concernente l’opponibilità delle prescrizioni regolamentari a terzi ed aventi causa.

Appare evidentemente problematico, infatti, applicare vincoli fissati in precedenza dai singoli comproprietari nei confronti di terzi soggetti che solo in seguito ne assumano la qualifica, ove tali limiti vadano a pregiudicare tanto le modalità di godimento delle cose comuni quanto il contenuto del diritto esclusivo di proprietà. La questione intreccia valori ed interessi di massima importanza e pone problemi di compatibilità con taluni principi fondamentali del sistema privatistico: la pienezza del diritto di proprietà – il cui contenuto non dovrebbe essere fatto oggetto di limitazioni a mezzo di atti o negozi conclusi da altri soggetti -, la certezza del diritto e la sicurezza dei traffici giuridici – che imporrebbero di garantire una preventiva conoscenza della reale consistenza del bene e del contenuto del diritto oggetto di trasferimento – propedeutici alla circolazione della ricchezza, la tipicità dei diritti reali – principio vigente, seppur piuttosto compromesso, in base al quale il contenuto dei diritti reali è tipizzato dal legislatore –,  l’autonomia negoziale – intesa in questo caso quale estrinsecazione di un valido consenso, libero e consapevole, in relazione al contenuto del diritto oggetto del trasferimento e quale manifestazione di una volontà non viziata del contraente -. Tutti gli elencati principi ed interessi sono fortemente messi in crisi dalla previsione di cui al secondo comma dell’art. 1107 cc relativa all’opponibilità, poiché, dall’asettica lettura del dato normativo emerge la possibilità concreta che il dante causa trasferisca un diritto di proprietà “menomato” da obblighi condominiali opponibili all’avente causa  senza che tale secondo soggetto sia preventivamente posto in condizione di avere una sicura conoscenza dell’effettiva consistenza del suo acquisto (si pensi al caso del trasferimento di un diritto di proprietà su un immobile gravato da una serie di previsioni regolamentari che limitino notevolmente il godimento del balcone di pertinenza dell’immobile perché posto in una posizione tale da pregiudicare il decoro del condominio se liberamente utilizzato da chi ne ha la proprietà esclusiva). Tutto questo perché manca nel nostro ordinamento una specifica norma che imponga la trascrizione dei regolamenti condominiali a contenuto contrattuale.

Gli interpreti hanno tuttavia offerto molteplici e variopinte soluzioni, onde addivenire ad un’effettiva tutela del terzo e giustificare l’opponibilità prevista dal dato normativo.  

Un primo filone ermeneutico ha imposto la menzione (e non l’allegazione) dell’esistenza del regolamento all’interno degli atti traslativi: stando a tale indirizzo il terzo sarebbe tutelato in quanto consapevole dell’esistenza di un regolamento condominiale a lui opponibile a prescindere dalla trascrizione e dall’effettiva conoscenza.

Un diverso orientamento pretorio ha richiesto in via alternativa o la trascrizione o la menzione del regolamento sempre all’interno dell’atto traslativo del diritto.

Altro e più recente filone ha fatto ricorso al concetto di obbligazioni propter rem, ritenendo che le prestazioni – positive o negative – imposte dal regolamento condominiale circolino unitamente al diritto di proprietà; inoltre, il regolamento non sarebbe trascrivibile data l’intrascrivibilità di siffatte obbligazioni.

La prassi applicativa e l’orientamento giurisprudenziale maggioritario hanno invece aperto un varco alla trascrizione dei regolamenti c.d. contrattuali che impongano  limitazioni alla proprietà immobiliare sussumibili nel modello individuato dalle servitù reciproche. In altre parole, i negozi mediante i quali si stabilisce un regolamento condominiale c.d. contrattuale vengono parificati ai contratti costitutivi di diritti di servitù e come tali fatti oggetto di trascrizione. La necessità di un siffatto accorgimento pubblicitario fa sì che l’opponibilità ai terzi e aventi causa non desti più preoccupazione, poiché attraverso l’iscrizione nei registri immobiliari viene garantita la conoscenza o comunque la conoscibilità dei limiti al diritto di proprietà.

Molto delicata appare tuttavia la concreta esecuzione dell’adempimento pubblicitario: a tale riguardo la giurisprudenza ritiene che la trascrizione non debba mai essere generica (non sarebbe quindi sufficiente indicare nella nota gli estremi del regolamento c.d. contrattuale ma occorrerebbe indicare le singole clausole limitative del diritto di proprietà esclusiva dei condomini), mentre occorre che sia esatta ed esplicita (non basterebbe un mero richiamo per relationem al regolamento contenente le limitazioni perché obbligherebbe il terzo non ad una semplice consultazione dei registri immobiliari, bensì ad una vera e propria indagine e ad una ricerca esterna che può rivelarsi talvolta molto complicata o dispendiosa, e talvolta addirittura infruttuosa).

L’opposto arresto ermeneutico, invece, considera rispettato l’adempimento pubblicitario di cui all’art. 2665 cc e ss. anche quando il regolamento sia espressamente richiamato e le clausole limitative siano individuabili per relationem, senza che sia necessaria l’allegazione.

Tutte le considerazioni sinora svolte sono attinenti al regolamento c.d. contrattuale e non possono essere utilmente spese con riferimento ai regolamenti condominiali c.d. assembleari.

Tali ultimi regolamenti, infatti, non sono idonei ad imporre limitazioni al diritto di proprietà e pertanto non possono essere trascritti.

In realtà, l’art. 71 delle disp.att.al c.c. prevedeva una forma di pubblicità in relazione a tali strumenti regolamentari, il cui contenuto andava trascritto nei registri tenuti dalle associazioni locali dei proprietari di fabbricati. Tale norma è stata però abrogata già pochi anni dopo la sua introduzione lasciando i regolamenti c.d. assembleari privi di uno specifico sistema di pubblicizzazione.

Per tali ragioni l’opponibilità dei regolamenti in discorso trova suo esclusivo referente normativo nell’art. 1107 cc secondo comma e, in ultima analisi, per chi lo ritiene applicabile, al principio ignorantia legis non excusat.