IL CONDOMINO APPARENTE ED I CRITERI DI RIPARTO DELLE SPESE PER LA RIPARAZIONE DELLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO
IL CONDOMINO APPARENTE ED I CRITERI DI RIPARTO DELLE SPESE PER LA RIPARAZIONE DELLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO
CHIARA TAVOLARO – CORSO MAGISTRATURA ROMA
La tematica inerente ai criteri di riparto degli oneri condominiali in caso di riparazioni da effettuarsi in relazione a parti comuni dell’edificio (qual è, ad esempio, il lastrico solare) è stata al vaglio della dottrina e della giurisprudenza fin dagli anni ’90, con la celebre pronuncia resa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, cui ha fatto seguito la recente sentenza del 2016, con cui si è proceduto ad una parziale riforma della soluzione offerta nel 1997.
Tuttavia, tali sentenze – nell’enunciazione dei criteri di riparto degli oneri suddetti, di cui si farà espressa menzione nel prosieguo – non prendono posizione in merito alla posizione del cd. condomino apparente e alla sua legittimazione passiva in ordine alla imputabilità delle spese da sostenere per le riparazioni delle cose comuni.
Pertanto, occorre prender le mosse da un’attenta disamina delle peculiarità della figura del condomino apparente (soprattutto alla luce delle modifiche apportate dal legislatore con la novella di cui alla legge n. 220/2012), onde poterne determinare l’an ed il quantum di responsabilità relativamente alla ripartizione degli oneri condominiali.
Innanzitutto, il condomino apparente è colui che, benché non risultante dai registri condominiali – a causa, ad esempio, dell’alienazione della porzione immobiliare – si comporta come se fosse un condomino effettivo, esercitando tutti i diritti annessi a tale posizione (di cui costituisce estrinsecazione la partecipazione alle assemblee, nonché la discussione dell’ordine del giorno).
Risulta di palmare evidenza quale possa essere il punctum dolens della questione, ovvero la titolarità o meno, in capo al condomino alienante, delle obbligazioni per le spese e le parti comuni e della conseguente legittimazione passiva ove l’amministratore esperisca azione giudiziaria per il recupero dei crediti condominiali.
Sul punto, occorre premettere che non sono mancati orientamenti di segno diametralmente opposto, composti tuttavia da una sentenza delle Sezioni Unite pronunciata nel 2002.
Il primo dei suddetti filoni interpretativi fa leva sul principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condomino e condominio, affermando perciò la legittimazione passiva del condomino apparente a fronte dell’iniziativa giudiziaria intrapresa dall’amministratore condominiale.
Tale orientamento giurisprudenziale invoca l’applicazione dell’apparentia iuris anche alla materia condominiale sulla scorta di molteplici argomentazioni.
In primo luogo, la giurisprudenza in commento sostiene che il principio de quo debba essere applicato ogniqualvolta il terzo si sia dimostrato inconsapevolmente indotto a confidare nella rispondenza a diritto della situazione apparente.
In altri termini, il soggetto terzo a cui si fa riferimento altri non sarebbe che il Condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, di cui va tutelato l’affidamento riposto nella rispondenza tra situazione reale e situazione apparente, così ritenendo la legittimazione passiva di chi appare essere condomino nella ripartizione degli oneri condominiali, ovverosia del condomino apparente.
Tale orientamento, inoltre, esclude i prospettati profili di incompatibilità tra i concetti di apparenza e i sistemi pubblicitari che caratterizzano la materia condominiale (si pensi ai registri condominiali ovvero al neo istituito registro di anagrafe condominiale), stabilendo che la pubblicità non esclude che possano scaturire circostanze idonee ad ingenerare il legittimo affidamento del terzo, che è entrato in contatto con l’apparente avente diritto.
Infatti, ai fini della configurazione dell’apparenza del diritto, si richiede il concorso necessario di due condizioni: uno stato di fatto formalmente rispondente ad una realtà giuridica unitamente al giustificato convincimento del terzo che la realtà fattuale apparente corrisponda a quella giuridica.
Alla luce di tale orientamento, incline ad imputare al condomino apparente le spese inerenti alla ripartizione degli oneri condominiali, l’apparenza del diritto costituisce canone generale dell’ordinamento, da applicarsi ogniqualvolta il sistema di pubblicità si riveli inidoneo ed insufficiente ovvero ove l’accertamento della titolarità del diritto si traduca in un intralcio alla circolazione dei beni e alla costituzione di validi rapporti giuridici.
Mutatis mutandis, pertanto, l’omesso controllo – da parte dell’amministratore p.t. – nei registri condominiali della posizione di proprietario del presunto condomino non osta all’applicazione del principio dell’apparentia iuris: l’effettuazione di tale controllo non assume rilievo di primaria importanza nella individuazione dei criteri di riparto delle spese condominiali per l’utilizzo delle cose comuni, posto che l’accertamento dell’avvenuto trasferimento della porzione immobiliare ad opera di colui che era effettivo titolare non rileva ai fini dei rapporti relativi alle suddette spese.
Tanto detto in merito al primo orientamento interpretativo, giova dar conto dell’opposto orientamento giurisprudenziale, il quale afferma che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziale per il recupero della quota di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non già chi possa solo apparire tale.
A tale approdo interpretativo si giunge attraverso una lettura analogica della figura del cd. apparente rappresentato, il quale si sia comportato nel mondo esterno in maniera tale da ingenerare nel terzo la convinzione della reale sussistenza della rappresentanza: in tal caso, infatti, è l’apparente rappresentato ( e non già l’apparente rappresentante) a dover far fronte agli obblighi assunti dal cd. falsus procurator.
Alla base della soluzione cui giunge il secondo degli orientamenti in commento, milita il convincimento che – nei rapporti tra il condominio ed i singoli condomini – non sussistano le condizioni per l’invocabilità del principio dell’apparenza del diritto, attesa l’inesistenza di un legittimo affidamento incolpevole.
Ciò posto e detto altrimenti, nell’ambito del rapporto tra condomino e condominio, in ordine alla legittimazione passiva del primo per il pagamento di oneri condominiali imputabili alla riparazione e conservazione delle parti comuni dell’edificio, non si pone affatto una esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole del condominio e, perciò, di dare attuazione ad una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo.
Al preciso scopo di negare l’applicazione dell’ apparenza del diritto, la tesi in commento evidenzia come il rapporto giuridico tra condominio e l’effettivo singolo condomino (proprietario dell’unità immobiliare) sia esistente nella realtà, essendo previsto dagli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att., e trattandosi di un rapporto che risulta da una situazione obiettiva, qual è quella che si estrinseca nel diritto di proprietà della porzione immobiliare medesima.
In altri termini, il fatto che l’amministratore condominiale sia stato tratto in inganno dalla situazione apparente e, per l’effetto, abbia intrapreso l’iniziativa giudiziaria nei confronti del condomino apparente, non può valere ad escludere la legittimazione passiva del condomino effettivo, atteso che innegabile è l’esistenza in rerum natura del rapporto oggettivo tra condominio e condomino risultante dai registri condominiali.
Ne consegue che, alla luce della testè descritta tesi interpretativa, il ruolo assunto dal sistema di pubblicità assurge a condizione ostativa alla operatività del principio dell’apparenza del diritto.
In buona sostanza, l’ordinamento attribuisce alla pubblicità la funzione dichiarativa, costitutiva o di semplice notizia, diretta a render nota ai terzi una determinata situazione giuridica sulla quale possono fare legittimo affidamento.
Ne consegue che, ogniqualvolta esistano idonei sistemi pubblicitari che consentano al soggetto di accertarsi del reale stato delle cose, l’invocabilità dell’apparenza del diritto regredisce, posta la natura meramente complementare di quest’ultima.
Pertanto, essendo la pubblicità e l’apparenza strumenti concorrenti di tutela giuridica di una medesima esigenza ed avendo l’apparenza applicazione residuale e complementare rispetto alla prima, ne deriva che la compiuta attuazione del regime pubblicitario destituisce di fondamento la tutela dell’apparentia iuris.
Tanto premesso in ordine agli opposti orientamenti sorti in merito alla legittimazione passiva del condomino apparente in tema di pagamento di oneri condominiali, la questione è stata risolta dalle Sezioni Unite nel 2002, ut supra preannunciato.
La Suprema Corte, infatti, conclude per l’accoglimento del secondo filone giurisprudenziale descritto, statuendo che in tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato, rispetto all’azione giudiziaria promossa dall’amministratore per il recupero delle spese di competenza, il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche chi possa apparire tale.
A sostegno di tale soluzione, vi sono plurime considerazioni.
In primo luogo, il principio dell’apparenza del diritto non è suscettibile di applicazione ove le fattispecie trovano già nella legge una compiuta disciplina, atta a tutelare il legittimo affidamento del terzo in buona fede in ordine alla corrispondenza tra situazione apparente e situazione reale.
In secondo luogo, revocabile in dubbio è la configurabilità del rapporto di terzietà tra il condominio, in persona del legale rappresentante pro tempore, ed il condomino, considerato che il suddetto rapporto è espressamente previsto dagli artt. 1123 e 63 disp. att. c.c., che disciplinano compiutamente la materia della ripartizione delle spese e del recupero, da parte dell’amministratore, della quota di competenza del singolo condomino.
Ne consegue che, nell’ipotesi in cui l’amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l’osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari è fondamentale ai fini dell’individuazione del vero condomino obbligato, rispondendo alle regole di normale prudenza l’accertamento dell’effettivo legittimato passivo.
Tale assunto trova conferma nell’attuale disciplina codicistica, risultante dalla novella di cui alla legge n. 220/2012, la quale ha espressamente inserito – tra gli obblighi cui è tenuto l’amministratore condominiale ai sensi dell’art. 1130 n. 6 c.c. – la istituzione del registro dell’anagrafe condominiale.
Il registro de quo, infatti, è uno dei quattro registri (insieme a quello dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca) che l’amministratore deve curare e mettere a disposizione dei condomini per la libera consultazione. Le informazioni contenute in esso sono varie: tra queste rilevano le generalità dei proprietari delle porzioni immobiliari, nonché dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento.
Ne consegue che il proprietario è tenuto a comunicare, oltre ai suoi dati, anche quelli di un eventuale usufruttuario dell’appartamento ovvero quelli dell’inquilino, essendo chiara la funzione conoscitiva dello strumento di nuovo conio.
Pertanto, l’introduzione del registro in commento è finalizzata a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari che tra questi ultimi e l’amministratore, così relegando ad un livello del tutto marginale la figura del condomino apparente.
In conclusione ed alla luce delle suesposte considerazioni, è agevole ritenere che il Legislatore della riforma abbia ratificato expressis verbis la soluzione interpretativa cui erano giunte le Sezioni Unite nel 2002, così individuando la legittimazione passiva in ordine alla ripartizione degli oneri condominiali in capo al condomino effettivo (quale risultante dal registro di anagrafe condominiale), a nulla rilevando l’apparenza del diritto più volte invocata in materia condominiale.
Tanto affermato in ordine alla individuazione della soluzione da fornire in ordine alla ammissibilità della figura del condomino apparente, ben si comprende come – a seconda dell’orientamento prediletto – si debba fornire risposta diversa al quesito diretto a riconoscere i criteri di riparto delle spese per la riparazione delle parti comuni dell’edificio.
E’ evidente che esempio paradigmatico della situazione poc’anzi descritta ricorre ogniqualvolta un lastrico solare, adibito a terrazza di uso esclusivo di uno dei condomini e al contempo da copertura della colonna d’aria in cui sono ricomprese alcune delle unità condominiali, abbia cagionato infiltrazioni a queste ultime.
Il caso di specie è stato risolto nel 2016 dalle Sezioni Unite della Cassazione, con una pronuncia dal tenore differente rispetto ad un’altra sentenza del 1997 resa dal medesimo organo.
Invero, con il precedente del 1997, la Cassazione aveva stabilito che per i danni cagionati agli appartamenti sottostanti ad opera delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le quote rispettive formulate dall’art. 1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi,e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, nella misura del terzo residuo.
Diversamente, la sentenza del 2016 accede ad una diversa qualificazione della responsabilità scaturente dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, produttive di danni agli appartamenti sottostanti.
La Suprema Corte, infatti, afferma che la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico in proprietà o uso esclusivo di uno dei condomini va attratta nella sfera operativa dell’art, 2051 c.c., dando perciò luogo ad un’ipotesi di responsabilità extracontrattuale. In tale ottica, il proprietario o titolare d’uso esclusivo diviene custode della fonte produttrice del danno (cioè il lastrico) e su tale titolo si fonda la responsabilità di cui sopra.
Tuttavia, trattasi di responsabilità non esclusiva, ma concorrente con quella del condominio, in persona dell’amministratore p.t., o dell’assemblea condominiale, ove l’amministratore omette di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni, dettati dall’art. 1130 c.c. ovvero ove l’assemblea ometta di deliberare in ordine agli interventi di straordinaria amministrazione necessari a preservare l’integrità delle cose comuni dell’edificio.
Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell’uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso (e, di riflesso, il condomino danneggiato risulta terzo meritevole di tutela rirascitoria), ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.
Tutto ciò premesso in ordine ai criteri di riparto delle spese per la riparazione delle parti comuni dell’edificio, occorre trasporre i principi sopra esposti in ordine alla predicabilità del condomino apparente, nella materia de qua relativa alla ripartizione delle suddette spese.
Aderendo alla tesi giurisprudenziale, tutt’oggi recessiva, propensa ad imputare le spese di cui sopra al condomino apparente, alla luce del principio enunciato nel 2016 dalla Suprema Corte, il concorso di responsabilità involgerebbe quella del condominio e quella del condomino apparente, quale custode della fonte da cui sono promanati i danni.
Viceversa, adottando la differente teoria che declina – per tutte le ragioni già enunciate – la non invocabilità della figura del condomino apparente in armonia con il contenuto della novella del 2012 in tema di condominio, dovrebbe giungersi alla differente soluzione che invoca il concorso di responsabilità tra condomino effettivo (da individuare alla stregua dei canoni suesposti) e il condominio, con tutte le conseguenze che ne scaturiscono.
In altri termini, la ripartizione di tale responsabilità deve avvenire in base al criterio previsto in materia di ripartizione di spese di manutenzione di cui all’art. 1126 c.c., il quale costituisce parametro legale valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato.
Pertanto, l’usuario esclusivo del lastrico dovrà corrispondere un terzo del danno cagionato, mentre il condominio dovrà corrispondere i restanti due terzi in proporzione del valore del piano o della posizione di piano di ciascuno.
In conclusione, l’affermata natura extracontrattuale della responsabilità del condomino effettivo, quale risultante dai registri dell’anagrafe condominiale, concorre con la responsabilità del condominio e tale concorso, in mancanza della prova contraria della specifica imputazione soggettiva del danno, va risolto secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.
Logica inferenza di tale ultima affermazione è la seguente: la natura extracontrattuale della responsabilità – sia dell’usuario o del proprietario (la cui figura, quindi, deve essere assimilata a quella del condomino effettivo, in ordine alla capacità di essere legittimato passivo della pretesa risarcitoria) sia del condominio – comporta l’applicazione del regime di prescrizione proprio della responsabilità aquiliana e, quindi, il diritto al risarcimento dei condomini danneggiati si prescrive con il decorso non più di dieci anni previsti dall’art. 2946 c.c., ma dei cinque anni previsti dall’art. 2947 c.c.
